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上海加征房產稅？假的！

2021-02-01 10:18:02 來源： 國是直通車

上海樓市又一則消息引發熱議。

國家稅務總局上海市稅務局官網掛出《關于本市開展對部分個人住房征收房產稅試點若干問題的通知》，并且明確這一政策將于2021年1月28日執行。說了很久的房產稅大招要來了？別急。

先仔細看看文件內容，里面明確說了：“重新制定的《通知》僅對其中涉及稅務機關及區縣的表述進行了調整，文件名稱、文件主要內容，均與原《通知》一致，未發生變化。 ”

什么都沒變，為什么要出臺一個新文件呢？因為舊的到期了，而且因為機構改革，里面有些表述需要調整，僅此而已。

上海從2011年開始試點房產稅，但政策并不嚴厲。

一是免征面積較高，人均60平方米，超過這個面積才需要征收；

二是稅率不高，在千分之四至千分之六之間；

三是免征政策較多，如：上海居民家庭中的子女成年后，因婚姻等需要而首次新購住房、且該住房屬于成年子女家庭唯一住房的，暫免征收房產稅等。

雖然市場熱議上海加征房產稅有點“狼來了”的味道，但值得注意的是，近期，領漲全國的一線樓市迎來一波密集的調控“涼水”。

近一周來，上海、深圳等一線樓市出現一種很少見的情形——收緊政策連續發布。從上周四上海突發調控新政以來，深圳、廣州、北京相繼發布調控細化措施或者就加強調控表態。

上海：1月21日晚，上海發布調控新政“滬十條”，提出夫妻離婚三年內限購等政策。4天之后，上海又出臺“堵漏”措施，將法拍房納入限購。

深圳：深圳一周內三次出臺樓市收緊政策：

1.防止通過“假結婚”獲取購房資格：家庭購買商品房，只能登記在具備購房資格成員名下；

2.對涉嫌違規申購“網紅新盤”華潤城潤璽一期的12名人員進行懲戒；

3.啟用“購房意向登記系統”，加強商品住房購房資格審查和管理。

北京：北京市住建委主任王飛表示，打擊惡意炒作和違規資金進入樓市是今年整頓房地產市場秩序的重中之重，近期就將開展專項行動。

廣州：據廣州日報報道，廣州主要銀行對住房按揭貸款啟動規模和占比“雙管控”。具體要求是，新增個人住房貸款占比不能超過12.6%，每個月新增個人住房貸款額度不能超過2020年10月、11月、12月三個月的平均放款額度。今日又有消息稱，廣州的四大行房貸利率全線提高。

按揭貸款吃緊，大招來了？

如此前分析，雖然上海、深圳等地近期調控連發，但政策力度并不很強，也并沒有觸及到樓市的核心問題（具體見《漏夜升級樓市調控，上海很急，但是……》），很難帶來真正意義上的行情反轉。

不過，值得注意的是，近期一種新的現象出現了。與“打補丁”式的政策升級不同，按揭貸款的利率和首付一直是樓市的“七寸”。近期有媒體報道稱，廣州、深圳等多地按揭貸款吃緊，有許多人排隊等待放貸。另據報道，今天開始廣州四大行提高房貸利率，變更后廣州首套房貸的利率為5.2%，而二套房則為5.4%。

調控大招來了？為何廣州從房貸“開刀”？

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉在接受中新社國是直通車采訪時表示，主要原因是去年廣州房貸投放量太大，樓市熱度太高。去年廣州新房二手房合計交易22萬套，交易規模達歷史第二高位，交易金額創歷史新高。二手房價普遍超過每平方米3萬元，房價漲幅在全國70個大中城市中排名第9位，部分月份漲幅居首。

去年年底和今年一月份，廣州樓市出現翹尾行情，樓市熱度持續高位。李宇嘉認為，近期收緊房貸就是從額度、利率等方面給當地樓市降溫。

對全國樓市，特別樓市熱度較高的地方來說，這可能是個信號。李宇嘉認為，去年我國社會融資投放規模很大，住房貸款也處于歷史高位。很多資金，更是披著實體經濟貸款、甚至是中小微貸款的“外衣”進入樓市。這無疑是監管層所不樂見的，所以近期多地出現貸款額度緊張現象。

放款時間延長，還能正常買房交易嗎？

中原地產首席分析師張大偉對中新社國是直通車表示，對于購房者來說，銀行按揭貸款主要有兩個環節，一是批貸，二是放款。目前，廣深等地部分銀行貸款確實有額度收緊的情況，銀行放款時間有延遲。這對換房等連環交易會帶來一定影響，比如：去年建議購房者為放款預留一個月的時間，現在則是建議預留2-3個月。

不過，張大偉指出，目前多數銀行在按揭審批方面還沒有什么變化，符合貸款資格的交易還是可以正常貸款的，只是放款周期延長了。

為何房貸額度突然緊張？他認為，主要是從2019年開始，各地按揭貸款額度多按月分配，部分熱點城市2020年交易活躍，少數交易挪到2021年年初放款，影響了1月的房貸放款節奏。

李宇嘉指出，去年以來，國家強調加強房地產金融宏觀審慎管理，目前來看包括兩方面內容，一是房企融資“三道紅線”，另外一個就是對房貸集中度的管理。一些銀行擔心下半年房貸額度收緊所以在開年就加大了房貸投放，這也導致了監管層臨時性地對貸款額度進行管控。

大招來了 本輪行情要見頂？

按揭貸款額度控制、貸款利率上升將直接增加購房成本，樓市會涼涼嗎？

李宇嘉認為，購房成本增加，貸款節奏拉長，將對房產交易產生很大影響。當下許多城市房產價格已升至歷史最高水平，而多數買房行為還是要通過杠桿的，融資額度受控將直接影響市場，當然，這還取決于后續的政策力度。目前，以廣州為例，廣州銀行利率上浮的幅度，對樓市的沖擊并不會太大。只要購房者認為房價上漲的幅度會覆蓋掉利率的成本，那么影響就不會太大。

李宇嘉說，所以關鍵要看后續貸款的額度控制情況，如果額度持續受到管控，貸款發放周期拉長，這將意味著交易節奏放緩，樓市交易量也會下降。這跟股票市場的換手率下滑，資產熱度就會受到沖擊是一個道理。

這是否意味著本輪樓市行情要見頂回落了？同理，這也需要看房貸政策的管控是否進一步擴圍。而目前已經出現這種跡象，近期宣布收緊樓市的一二線城市不斷增多，房貸額度緊張的地區也在增加。

調控擴圍 不只是一線城市

今天，杭州市發布樓市調控新政，進一步升級限購政策。其中規定，落戶杭州未滿5年的，在本市限購范圍內限購1套住房等；將杭州市限購范圍內住房贈與他人的，贈與人須滿3年方可購買限購范圍內住房，受贈人家庭須符合本市住房限購政策（不含遺贈）等，全面堵上調控漏洞。

22日，合肥發布通告，嚴厲打擊哄抬房價等違規行為。南京也在近期宣布收緊人才購房的政策，提高人才購房門檻。

在房貸方面，李宇嘉說，除廣州外，目前了解到無錫、鄭州、東莞、佛山等城市也開始收緊銀行貸款額度。如果后續政策持續，本輪樓市周期會大概率見頂回調。（龐無忌）

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